【北京规划建设】是由cityif与《北京规划建设》杂志联合推出的栏目，这里有新认知与旧经验的碰撞，新媒体与传统媒体的聚合。《北京规划建设》创刊于1987年，迄今已有32年的办刊历史。期刊强调深邃的思想性、厚重的理论性、丰富的实践性及敏锐的新闻性。【北京规划建设】系列既有严谨洗练的学术论文，也有轻松活泼的随笔。你走，我不送你；你来，无论多大风雨，我都等你。

　　摘要：2018年5月28日，《中国经营报》曝光了北京丰台区大红门多家已关闭市场存在隐蔽招商问题，部分外迁商户“回流”，新的批发业态重新抬头，向首都非核心功能疏解工作提出了挑战。本文结合我市目前正在开展的“疏解整治促提升”工作，以城市总体规划定位为立足点，通过发展路径梳理、规模经济分析和政策趋势研判等理论方法，对北京大红门地区服装批发市场及其上下游产业链运营情况、河北部分地区服装产业发展情况等进行了综合调研分析，并从调研结果出发，深入分析现状，倒推问题产生的深层次原因，通过综合分析归纳，从产业转移视角提出针对性解决方案和实施保障政策，为推进该地区的进一步疏解提出可行性建议。

　　2018年5月28日，《中国经营报》曝光了大红门多家已关闭市场隐蔽招商问题。根据报道反映，商户选择“回流”的理由主要有两个：一是仍然认为“北京好挣钱”，二是对疏解工作仍持观望态度，存在侥幸心理。前者反映出疏解后商户的实际盈利情况确实有所下降，承接地市场的扶持与培育短时间内不足以抵消原有市场的优势引力，商家的逐利属性是回流的首要动力；后者则反映出对整个疏解工作的认识和态度问题，也反映出政府宣传动员表态以及后续政策普及工作方面的欠缺，是对政府公信力的考验。

　　上世纪80年代，来自浙江温州地区的农民不断进入大红门地区，主要从事服装加工销售等行业。同一时期，北京居民对社会服务的需求日益增长。“吃饭难”“穿衣难”“修补难”“服务难”成为市民和媒体经常谈论的话题。为了解决民生以及城市青年的就业问题，北京市放宽了对个体经济的限制，一批个体工商户因而发展起来。从最初的摆摊经营或通过本地商户代销，逐步转向从本地商户手中转租摊位或正规国营柜台，“浙江村”崭露头角。

　　1989年、1990年间，大批东欧和俄罗斯客商直接进入“浙江村”采购温州厂家生产的皮夹克，为“浙江村”的生产和经营注入了新的刺激。受市场热度和政策环境利好的影响，1990年前后，“浙江村”已颇具规模，曾有过数月之内地区人口数量增加约三分之一的情况。人口的急剧增加也带来了无序经营、投机倒把、社会治安等多种问题。

　　1991年底，北京市政府法制办和市工商局组织对“浙江村”进行调查，并提出了“疏管结合”的建议。1992年，在市政府有关部门的领导下，丰台区成立了由工商、税务、公安、劳动、计生等部门组成的近300人的“浙江村”工作队，开展调查摸底和登记发证工作，试图把“浙江村”的运行纳入到正常的法制轨道。1992年以后，有关部门开始在“浙江村”一带投资建交易场所，社区内正式出现大型批发市场，如1992年底集资兴建的木樨园轻工业品批发市场；1993年初动工的海慧寺工业品交易市场等。

　　但这一时期，“浙江村”治安状况明显恶化。1994-1995年间，市、区政府组织了多次清理整治行动，拆除大量违法建设，“浙江村”至此逐渐销声匿迹。

　　1993年3月18日，京温轻工业品批发市场举行奠基仪式，这是大红门地区第一家正规的大型商场。它的建成标志着大红门地区的商业环境发生了一次重大升级，原先粗放散乱的集贸市场形式逐步让位于精细规范的现代商业形态。同时，它使区域内的市场走上了规模化发展的道路，为之后大红门地区的区域改造和产业升级指明了方向。

　　2003年9月，在首届北京大红门国际服装节上，丰台区政府提出了建设北京CBC（Clothing Business Center）的规划。CBC是以服装商贸为核心，由服装原辅料交易、成衣生产、服装贸易、服装设计、服装会展、服装物流等相关产业形成的产业集群。CBC规划范围北起北京南三环木樨园桥，南至南四环大红门桥，全长2.2公里，区域总面积6平方公里，商业设施总建筑面积200多万平方米。2008年，北京大红门服装协会与北京服装学院签署全面战略合作协议，双方将在服装市场研究、品牌研究、产品设计、人才培养等领域开展全方位合作。

　　来自政府方面的支持，使大红门地区的服装商贸发展完全进入了正轨，以大红门为中心的北京南部地区服装产业集聚区域基本形成。经过20余年的发展，形成了以大红门地区为中心，集仓储运输、布料辅料批发、服装生产加工、服装内外贸于一体的完整的服装产业链条。

　　图片来源：邢晓娟，“瘦身健体”的城市转型路——首都非核心功能疏解调查实录[J].北京规划建设，2015(5):132-143.

　　2014年，疏解非首都核心功能工作全面启动。针对大红门地区的45家市场、2.45万商户，政府部门计划按照每年削减10％的比例，在5年内完成该地区的升级转型。2014年5月，北京丰台区商务委与河北保定白沟新城管委会等签订《战略合作协议》，大红门地区将服装的批发物流等功能逐渐向白沟转移。至2015年，已有4家市场确定入驻保定白沟，8家市场落户廊坊永清，约3000家商户迁出，其中约1500家商户迁至保定白沟大红门国际服装城，约1400家商户签约至石家庄乐城大红门。

　　除疏解外迁外，部分市场在政府引导下开展升级改造。以大红门窗帘城为例，原有几十平方米的小开间升级为数百平方米的“展示厅”，同时转变经营方式，转型成为软装机构、智能家居机构，以及窗帘设计文化采购于一体的体验馆，意图打造服务为主的高附加值产业模式。

　　一是缺少规模化生产和加工产业后盾，其上游商品供应主要来自外地，销售目的地也以外地为主，市场集散功能明显。在原料供应方面，大红门地区服装原料主要为布料、辅料，多来自南方地区，其中，化纤产地以浙江绍兴柯桥为主，棉毛产地以江苏为主，针织产地以广东佛山为主，职业装（工装）面料产地以福建为主；成品服装也主要来自上述地区，根据国家统计局2014年数据，北京市服装生产量仅占全国总产量的0.29%，而随后的产业结构调整和非首都功能疏解，这一比例还将继续降低。同期排名前五的广东、江苏、浙江、福建、山东，占比均在10%以上，五省总占比达到了72.84%。

　　在服装生产加工方面，北京本地企业主要分为两种形式，一种是证照齐全的正规品牌服装厂，集中于大兴区工业园区内，主要产品为中高档服装，但这部分产品一般不进入大红门地区的批发市场；另一种为手工作坊式的无证无照小工厂，集中于大红门周边地区，以大兴区西红门镇、旧宫镇为主，近两年向大兴区青云店镇转移，主要产品为廉价服装，是北京南部服装产业链条中的一环。

　　在销售目的地方面，大红门地区是我国北方地区最大的服装批发地，产品主要通过内贸销往我国东北地区，华北、华东、西北等地区也拥有大量客户；一部分服装产品通过外贸销往东欧、东南亚等地区。

　　二是商品构成复杂，多为综合性经营，对商品档次、类型缺少分类，货源、客源较为混杂。服装批发通常与鞋类、纽扣、窗帘布艺等相关产品的批发市场集聚出现，其上下游产业互有交叉，相互影响，同时又具备一定的独立性，形成了复杂的产业网络，而非单一产业链条。

　　三是零售比例较高，与一级批发市场比，大红门地区服装批发市场的零售比例相对较高，多数商户采取批发和零售兼顾的经营模式，通常按时段划分，晨间经营批发业务，其他时段则以零售为主。其盈利模式决定了对批发和零售客户的双重需求。

　　四是物流仓储条件依赖程度高。目前大红门地区服装批发及相关产业物流运输主要以公路运输为主，北京作为全国公路网的中心节点之一，具有几乎独一无二的优势，对以集散功能为主的二级批发市场而言，对交通便利性的需求远大于对靠近供应商的需求，加之大红门地区长期以来形成的批发市场规模效应，使得仓储成本远低于市区。而随着疏解整顿的不断深入，已关停门店、原商场仓库，甚至规划住宅及办公用房等，在利益驱动因素下，也纷纷转为库房用途，仓储功能进一步碎片化、隐蔽化，给管理和疏解带来新的难题。

　　综上，大红门地区依托北京地缘优势，建立了典型的二级服装批发市场，成为南北服装流通的中介和纽带，其经营内容和盈利模式相比一级服装批发市场更为复杂多样，如果说一级服装批发市场产业链条是一根主干清晰的藤蔓，那么大红门地区的二级服装批发市场更像是一株根系庞大、枝繁叶茂的大树，要从根本上挪动这棵大树，必须认清其地上地下的全部边界。

　　一是品牌效应。“大红门”自上世纪80年代起就已经形成了独有的品牌效应，对于分销商而言，廉价服装及相关产品缺少品质和信用保证，而“大红门”则提供了一个低成本却相对可靠的品牌依据。从“浙江村”时期依靠单纯的民间商业信用，到规模化经营后的协会式保障，再到CBC时期的政府支持，“大红门”的品牌效应一路正向强化，与地区特点相辅相成，几乎可以说是北京南部地区的一张产业名片。这张名片的影响力辐射整个华北、东北地区，对于商户和分销商都具有强大的内在吸引力。

　　二是集聚效应。大红门地区经过近40年的演变，集聚效应进一步发展，使得产业规模不断扩大，各类商家和经营主体不断磨合，建立了完整的产业链条，逐步达成了彼此利益最大化的共生模式。上下游产业形成了一个有机系统，不仅可以发挥最大功效，还能够自我修复和自我复制。大兴区青云店镇的服装加工企业已经和大红门的批发市场建立了紧密联系，集聚带来的规模效应和外溢效应仍在不断扩大。

　　三是极化效应。大红门地区的发展变迁反映出的是北京以及整个华北地区社会经济发展的历史过程。在过去的几十年中，北京地区的虹吸效益日益凸显，产生了强大的极化效应。城乡二元差距、京津冀地区间差距在过去的数十年间不断拉大，集聚带来的正面效应不断吸引着新的人员和资本流入，而强大的资源流动性又催生了难以抑制的负效应，住房、交通、环境等诸多问题却可以依靠政府买单而持续发展，地区经营成本进一步降低，从而形成不断循环往复、难以扭转的局面。

　　大红门地区市场主要经营品种为廉价服装和纺织类相关产品，经营利润低，主要依靠薄利多销的方式获得盈利，大规模集聚的背景下，想要获得稳定的盈利，必将产生过量的市场规模，再通过外溢效应获取更大的利润。

　　单就服装批发而言，目前大红门地区保留项目建设总规模约117万平方米。根据访谈调研等经验数据，假设升级改造后全部转为零售业态，平均摊位面积50平方米，按照有效经营面积60%计算，现状建筑仅可容纳摊位数1.4万户。以每个摊位50平方米、日租金600元计算，加上人工、管理等，日均成本最低需要1200元，年成本43.8万元。假设每标准件服装零售价100元，平均利润50%，平均纯利润50元，如果要实现盈利，则每个摊位每日至少要销售24件。按照现有规模，整个大红门地区年销售服装件数将达12264万件以上。假设完全剔除对外地销售部分，仅针对北京本地市场，按照北京总人口规模2200万人计算，则平均每人每年平均需要从大红门地区购买至少5.6件标准件服装，才能满足1.4万户商户的经营需求。

　　从消费需求层面看，根据北京市2016年统计年鉴，北京市城镇居民衣着类消费性支出平均为2433元/人；而伴随着互联网行业和跨境消费的持续升温，本地实体消费比例持续降低，根据淘宝、京东、网易等主流网购平台及相关金融机构统计数据，目前我市电子商务交易总额已占到社会消费品零售总额的20%左右，其中服装品类占比持续走高，2016年已超过全品类的20%。据此，我们初步估算，北京市城镇居民年度衣着类消费线元/人。假设经过整体疏解和功能调整后，北京市本地衣着类消费线%由大红门地区满足，则平均每人在大红门地区购买服装件数约为1946.4×20%/100=3.9件。与前述经营规模需求相比，经营户数仍需进一步减少，即1.4万户×（3.9/5.6）=9777户≈1万户。以上分析仅基于保本经营的判断，商家想要实现更多收益，提高商品附加值，则这一规模还应进一步缩小。

　　在调研过程中，部分商户对北京的营商环境用了“舒服”一词进行形容。随着近年来北京市不断提高政府服务水平，改善营商环境条件，从政府管理层面而言，相较于周边地区，在公平、公正、公开的大原则下，较高的行政效率、良好的金融流通环境以及高质量的基础设施配套水平，为服装产业的生存发展提供了良好的商业氛围，对从业者形成了巨大的吸引力，这也是大红门地区市场疏解工作出现反弹的一个重要原因。

　　综上所述，长期的发展历史形成了强烈的路径依赖，大量服装产业园区形成了产业集聚效应，过量保留的市场规模使经营者必然选择批发业态，优越营商环境对经营者具有巨大的吸引，多种因素的综合作用导致了大红门地区市场屡疏不散、屡关不停。

　　2014年，随着北京服装产业的逐步疏解，河北保定白沟、廊坊永清、沧州、衡水等地陆续采取不尽相同的模式承接了不同规模的产业转移，经过四年的发展，目前各地发展情况出现了一定的差异。本文选取了白沟、永清两个已承接疏解的地区进行比较分析，试图发现此前疏解中存在的问题，同时发掘值得进一步借鉴和推广的经验。

　　2010年9月16日，河北省保定市正式挂牌成立白沟新城，管辖地区包括白洋淀温泉城产业聚集区（属雄县）和白沟镇全境（属高碑店市），政治领导权和行政管理权委托转移到保定市人民政府及其派出机构白沟新城，行政区域仍归属高碑店市不变。

　　白沟新城地处京、津、保三角腹地大童装品牌折扣批发，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里。紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。

　　2014年5月，丰台区商务委与白沟新城管委会签战略合作协议，拉开了北京大红门服装城迁往白沟的帷幕。为承接大红门地区商户入驻，白沟新城主要建设了白沟大红门国际服装城、白沟大红门国际服装博览中心两期项目，2014-2015年间，先后共有1500户商户入住。远期预计承接3000户。

　　在承接过程中，白沟方面主要采取了以下几方面积极措施：一是保留“大红门”的名称，意在延续其品牌效应；二是提供优惠政策，5年免租，仅收取每年每平方米1000元的物业费；三是提供配套生活设施，在相应片区内规划建设了两所小学、一所高中、一座医院。

　　但到了2016年，一项调查问卷结果显示，白沟大红门服装市场商户中本地人占绝大多数，原北京大红门的商户所占比重仅为12.6%，且本地商户中，90%从业时间短于一年，同时，有近70%的商户处于零利润或亏损状态。白沟大红门服装市场并没有起到承接的作用，反而吸引了新的从业者进入，加剧了竞争。该调查还显示，租金优惠政策并没有起到真正的作用，主要原因在于政策执行不当及前期管理运营的规范性缺失。由于前期Ａ座商铺承租上的操作不规范，商场内投机商人“炒铺”现象丛生。特别是由于有五年内免租金的政策干预，被“炒”起来的房租变相以物业费的形式进行收取，政策带来的优惠并没有真正被商户们得到，而是被投机商所得。虽然服装城管理方在发现了这一问题后及时调整了有关制度，逐步清理了投机商户，但从结果上来看，承接大红门商户转移的目的并没有达到。而根据华夏时报2017年5月的报道，当时，白沟大红门的北京商户仅剩30余户，国际服装城二期已经关闭。

　　作为大红门疏解的首个“样本”，白沟并没有提供太多值得借鉴的成功经验，但却暴露了疏解过程中的一个重要问题：承接地自身是否具有充分的准备和长远的规划，是疏解能否成功的关键因素。对商家而言，选择商铺时更为看重客源是否充足、是否具有潜在商机以及品牌效应是否强大，而对生活水平、物业管理水平等考虑较少。

　　在白沟的案例中，需求与供给出现了一定程度错配，虽然前期做了政策和管理等多方面的准备，但在具体实施过程中，一是远期规划缺乏执行保障，二是优惠政策诱发了“钻空子”的行为，三是其本身的交通条件并不占优势，铁路与公交专线迟迟未能建成，后期建成的公交并不能满足实际需求，且与北京相比差距较大。

　　外迁至白沟的部分商户认为，白沟的问题在于北京疏解力度仍有待加强，第一批来到白沟的商户仍在北京保有摊位，政策稍有松懈，就会回到北京继续经营。这也证实了前述规模推算中的结果，即北京目前保留的经营规模仍然过大，还需要进一步疏解。

　　永清县隶属河北省廊坊市，位于河北中部，京、津、保三角地带中心，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地，北距北京60多公里，东距天津60公里，距首都机场80公里，距天津新港100公里。距离大兴区西红门镇新建村服装产业园区52公里，以京台高速为依托，能够有效利用北京南部地区服装加工企业的集聚效应，有利于市场的迅速建立，能够更快吸引批发市场业态向京外地区转移。

　　2014年5月16日，大红门商圈8家主力市场签约落户永清台湾工业新城内的永清国际服装城。2017年8月28日，对口承接大红门门鑫海鞋城疏解的永清鑫海商贸城正式营业。按照现阶段的规划，永清鑫海商贸城将建成集服装城、鞋城、轻纺城、面辅料市场、小商品城和华北品牌运营中心为一体的商贸产业园，并且还将有7000亩的服装产业园。此外，还有承接服装批发商家的永清国际服装城霓裳小镇，以及承接服装厂的永清国际服装城的浙商新城。规划引入中通、菜鸟等物流企业，远期计划继续引入京东、阿里等相关的物流业务。

　　但目前北京的面辅料市场与已经外迁的服装厂的联系并没有因为外迁而中断，由于交通便利，服装加工厂的的面辅料等原材料仍然主要从大红门区域的面辅料市场进货。产业链非但并没有全盘转移，而是与北京形成倒置关系，产业链更上游、附加值更低的的面辅料部分被留在了北京，与疏解初衷相悖。

　　根据北京服装纺织协会2014年发布的研究报告，每年北京市批发和零售业的商品批发额中，向市外批发和境外销售的数额占七成以上。对大红门商户的调查结果也表明，2017年底前，未疏解的商户经营对象中，北京本地与外省的比例约为3：7。结合上述分析，后续整合市区其他被疏解的批发市场零售功能后，剔除对外批发部分，其整体规模应控制在现有规模的30%左右以内为宜。即商户数量应保留在4000-5000户左右，总建筑规模控制在30万-40万平方米左右，同时还应从管理角度严格控制单位户数面积，避免分隔群租。一旦经营面积或商户规模超出上述量级，势必走回批发为主的老路。

　　深化疏解工作的关键在于对上游产业的疏解。除批发市场以外，结合目前“散乱污”企业和一般制造业退出工作，对服装加工和面辅料市场进行全面清理，淘汰不合格企业，疏解一般加工企业，尽量延伸到各类原材料供应的前端。

　　除对无证无照经营、违法建设、非法排污等问题进行执法外，还应从产业链角度“顺藤摸瓜”，对非法运输、仓储、务工、避税等问题一并进行查处，最大限度压缩非法获益空间，消除因违法行为而获得的经营环境“优势”。

　　大红门服装产业已经超越地域概念，蔓延辐射至大兴青云店、东城南部地区等毗邻地区。实施调度过程中，还应着重建立市级层面的跨区协同机制，同步疏解，避免产业就近“外溢”。

　　针对大红门地区服装批发行业特点的分析研究，梳理出产业形成所需的培育孵化关键条件，选择条件成熟或具备潜力的承接地，确保迁移后不会出现明显的“水土不服”。

　　白沟案例中虽然也认识到了大红门的品牌价值，但没能从根本上固化这一因素。因此承接地除冠名商场外，还应借鉴其他原产地品牌管理模式，通过产品标识、商标注册、品牌营销等模式，将大红门品牌实体化、实物化。

　　集聚效应的首要因素是具备足够的规模。根据有关部门调研结果，一般经营条件下，服装销售与服装加工、面辅料销售、仓储（含服装和面辅料）的建设规模比例大约为1:10：0.1:2。以2017年底疏解完成后保留的110万平方米服装销售规模为基础，按照前述30%的保留规模，被疏解部分建筑规模至少应达到70万平方米，按照上述比例计算，在现有业态条件下，承接地还需配有700万平方米建筑规模的服装加工、7万平方米建筑规模面辅料销售和140万平方米的仓储，产业整体建设规模需达到917万平方米以上。

　　承接地在承接产业同时，也需要积极应对大规模人口集聚带来的管理问题和政策风险，提前制定应对措施，避免白沟式“炒房”问题的发生。同时在政策的执行保障方面，一定要提供强有力的政府支撑和约束，尤其在实施初期，不能任由各类极端逐利行为成为市场主导，也不能过度干预正常的市场规律，应发挥好“政府搭台，企业唱戏”的作用，把握好放与管的尺度，扶持市场良性发展。

　　根据北京市总体规划，南苑-大红门地区未来将成为带动南部地区发展的增长极，建设成为行政办公、科技文化、商务金融于一体的多元化城市综合区。同时，要着眼于未来发展，预留空间资源，为现代服务业发展提供新的承载空间。

　　大红门地区多年积累的服装产业文脉特征，经过疏解后应秉承“去粗取精”的要义，移除生产和批发环节后，应集中力量，大力发展设计研发和文化特色产业。将服装设计、面料研发、文化创意等领域与“中国制造2025”、设计之都、智慧城市建设等宏观战略相结合，完成全产业的蜕变升级。

　　根据服装产业价值链一般规律，设计环节通常占比40%，销售环节占比50%，生产加工环节仅占10%。转型升级后的大红门地区应以设计环节为重心，结合部分品牌营销功能，依托高校人才资源，面向国内国际高端市场，打造设计-研发-展示的新型产业链条。随着产业的升级，建筑形态也将发生转化，现有建设规模将进一步缩减，内部空间功能将转为办公、研发和展示为主。未来可结合大红门地区整体规划和城市设计，对建设规模和建筑形式作进一步调整，实现建设环境和产业功能的高度统一。

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