火车站服装商圈，在郑州，就是神一样的存在，以前是，现在还是。对社会大众是，对我们这样浸淫郑州房地产市场十来年的从业人士也是。对商圈商户是，对在这个商圈耕耘的银基、中部大观、豫发、肯同更是。

　　最北边是传统的的二七商圈，盘踞着北京华联、市百货大楼、大商等老一代零售巨头，也有万象城、大卫城、大上海城，以及暗中推动的国贸360太康路店。中间就是前几年号称“火车站最后一块地”的万博商城和它为伴的小商品市场。最南边就是科技市场之外的另一个通讯器材集散地。

　　上图所示，1.5平方公里的土地上，却集中了100万方的商业体量，近3万商户在此，每年销往全国各地的服装高达10亿件，日均营业额3.3亿，占到郑州GDP快1/5了（数据是否准确，请大家帮我们一起核实）。

　　这就是郑州服装行业对外的商贸名片-----郑州火车站服装商圈，和广州白马、杭州四季青、北京大红门等并列成为国内主要服装流通市场，虽然郑州不是主要的服装原产地，但因为其“流通枢纽”的战略地位，这里也是全国服装市场晴雨表之一。

　　区域内以批发为主的服装商户，占到总商户数的50%以上，而各服装品牌总代理、总经销商占到了总商户数的30%左右，另外有8%左右的商户为厂家直营点。覆盖河南全省，以及周边的山西、山东、河北、安徽、湖北等城市，货物最远销售到新疆、西藏、内蒙古等地区。

　　5、地一大道、德化新街虽然也想在批发市场中分一杯羹，但是限于体量、展示功能和自身配置配套的缺失只能做旁观者，所以建业凯浦最终被边缘化了，毕竟做专业市场类商业胡大师没那么多经验和精力。把重心放在针对年轻人的餐饮、休闲等零售配套应该是他们最好的机会，毕竟德化新街是1、3号线的最快通道，也是零售商圈和批发商圈的最快通道。

　　2、所有的老市场的硬件设施都较差，主要体现在电梯配比、内部人流动向设计、外部车流人流动线、均没有酒店、会议、物流通道等的配套，让每个市场看起来都是非常的杂乱无序。

　　4、各种堵是目前无可争议的事实，经陇海高架桥从高铁站过来不到10分钟，可是从钱塘路下了高架没有30分钟别想到火车站南广场，“一堵俩小时”绝对是常态批发童装3元一件地摊直播。人太多、车太多、小推车横行是区域的一大景观，暴露的还是片区的管理意识、管理能力的不足。

　　5、展示、看货、打货、物流、交易都在这一个小圈内解决，现代物流解决方案急需引进，不然堵车、堵人的节奏会持续吧。

　　我们当时就认为，零售型业态、低端批发业态、非行业性市场是不具有外迁可能性的，要不迁不动，要不就迁死。特别是以前吃信息不透明红利而存在的一些批发市场，在互联网信息化时代，更是不具有未来价值。

　　当时我们就说，银基商贸城这类业态，外迁是行不通的，但区域脏乱差的现状确实需要改变、原有商场不能满足时代需要也是事实

　　作为财政税收的命根子，管城区和二七区自然不想让这些商户流失，2012年开始管城回族区就走访商圈各大市场，并到杭州、武汉考察，最终在2014年6月22日，区域升级的愿景规划通过了专家评审和市规划局的认可。

　　据说大观国贸去年的时候一平方售价在3-5万之间不等，而且卖的不错。当然，一多半的客户来源的都是周边的商户，他们也许很清楚这是当下最佳的选择，而，仔细了解，

　　大观国贸能否达到大家的预期，依然未知，毕竟除了硬件条件和理念领先，服装行业的运营能力、招商能力、管理能力也是极大的挑战。